Основания расторжения договора купли продажи недвижимости

На чтение11 мин.

Просмотров600

Обновлено
20.01.2020


Каким образом расторгается договор после регистрации права на недвижимость? На практике существует возможность расторжения любого договорного соглашения. Однако в одностороннем порядке расторжение совершить невозможно, особенно когда собственник уже зарегистрировала свои права. Но бывают и ситуации особого характера. Поэтому разговор пойдёт о процедуре расторжения договора покупки-продажи недвижимости после регистрации собственником прав на неё.

Содержание статьи

  • Важные моменты
    • Основные понятия
    • Заключение соглашения
    • Нормативное регулирование
  • Как себя обезопасить: нормативное регулирование проблемы
  • Расторжение по согласию сторон
    • Пункт № 1– поступление предложения о расторжении
    • Пункт № 2– принятие совместного решения
  • Причины расторжения
  • Образец расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации
    • По соглашению сторон
    • В одностороннем порядке
    • Признание документа недействительным
    • Возникающие сложности
  • Важные нюансы и потенциальные осложнения
  • Подведем итоги

Важные моменты

Когда обе стороны заключают сделку по реализации недвижимости, то оформляют соответствующий договор, и он  является основным документом.

Согласно этому документу продавец передаёт другой стороне право полностью владеть объектом, покупателем это право принимается, и он выплачивает проставленную в договоре сумму.

Сделка переходит в статус заключённой сразу же после подписания договора обеими участниками. Покупателю остаётся только лишь законодательно оформить переданное ему право собственности, зарегистрировав его.

Однако при невыполнении установленных договором обязательств выход один – расторжение договора.

Статьи по теме (кликните, чтобы посмотреть)

  • Как подать жалобу в жилищную инспекцию?
  • Образец заявления о возврате госпошлины в налоговую
  • Начисление пени за просрочку коммунальных платежей
  • Закон о капитальном ремонте многоквартирных домов
  • Какие документы нужны для продажи дома
  • Можно ли оспорить дарственную на квартиру
  • Образец расписки о получении задатка за квартиру

Чтобы договор купли-продажи недвижимости после регистрации прекратил своё действие, участники должны действовать в том же порядке, как действовали, заключая сделку.

Обе стороны составляют соглашение о расторжении. Однако только факта, что они оба согласны, зачастую недостаточно.

Причины кроются в нюансах покупки, право собственности на которую необходимо регистрировать.

Вот некоторые основания, по которым расторгается договор купли-продажи:

  • были допущены серьёзные нарушения;
  • обязательства остались невыполненными;
  • изменение обстоятельств.

Основные понятия

Процедура расторжения договора обоими участниками относится к частному случаю завершения договора.

Гражданский Кодекс определяет прекращение  отношений по договору по-разному — как «расторжение договора», и как «отказ от выполнения договора».

Часто это считается синонимами, однако между собой приведённые определения существенно различаются.

При досрочном расторжении обязательства по договору заканчиваются на будущее время. Значит, разрешается расторгнуть лишь договор с не истёкшим сроком действия.

Этот признак отличает процесс расторжения от признания договора заключённым.

Мнение экспертаАлександров Дмитрий ПетровичПрактикующий юрист с 15-летним стажем. Специализируется на семейном правеЧтобы объект числился за новым владельцем, в Едином Государственном Реестре прав на недвижимость(ЕГРП) должна быть запись о переходе прав к другому собственнику. Пока она не появится, правом владения обладает прежний собственник.
Расторжение договора позволительно и до того, как он зарегистрирован, если допущены серьёзные нарушения условий.

Примеры могут быть такими:

  • покупатель не хочет оплатить стоимость объекта на условиях договора;
  • продавец отказывается передать недвижимость после получения денег.

При нежелании договориться следует обращаться в судебные органы.

К помощи суда придётся прибегать и в случае, если кто-то из участников пожелает расторгнуть уже зарегистрированный договор. Иначе  расторжения не будет.

Важно! Исполненные обязательства по договору обратно не возвращаются. Судья вправе произвести расторжение, только после этого переданные деньги и имущество обратно уже нельзя возвратить.

Существует большой риск остаться без того и другого. Здесь только одно решение — признание договора недействительным.


Можно подать иск о возврате исполненного, но вероятности, что заявление будет удовлетворено, очень мало.

Заключение соглашения

Читайте также  Как поменять паспорт в 45 лет и какие документы для этого нужны

Расторгнуть сделку о купле-продаже возможно и до регистрации, и после. Различие только в порядке действий.

До того, как договор зарегистрируется, требуется заключить соглашение о расторжении, а исполненное по договору (недвижимость, деньги) возвращается.

Расторгнуть договор возможно и по согласию участников сделки, при этом обращаться в суд нужды нет.

Обращаться с исковым заявлением  в суд допустимо только после  того, как все попытки разрешения спора спор были исчерпаны, и вторая сторона ответила отказом на предложение о расторжении сделки.

Первый шаг для заключения соглашения –кто-то из участников хочет расторгнуть договор.

Второму участнику необходимо в течение 30 дней (если в договоре не указан другой срок) отреагировать. Если ответа нет либо дан отрицательный, то можно подавать иск в суд.

Если договор уже зарегистрирован, тогда совершается обратная сделка — продавец становится покупателем и наоборот.

В противном случае решение выносит суд.

Нормативное регулирование

Расторжение договоров подобного рода регламентируется главой 29 Гражданского Кодекса РФ.

Согласно законам  при расторжении договора существует период давности по искам.

Правомерность заключенной сделки разрешено оспаривать в течение трёх лет с даты регистрации.

Как себя обезопасить: нормативное регулирование проблемы

Согласно ГК России аннулирование договора производится только пока он действует.

После выполнения обязательств, отражённых в документе, его невозможно расторгнуть. Это правило касается  всех сделок с недвижимостью.

Квартиру невозможно вернуть, когда:

  • она передана новому владельцу;
  • новый собственник передал часть обозначенной в договоре суммы.

Чтобы переданное противоположной стороне можно было вернуть, в договоре следует указать либо подписать соглашение. Однако, если один из участников сделки выражает желание внести подобные поправки, а другой протестует — значит, он хочет обмануть.

Подписанное соглашение сразу вступает в силу, как и отражённые в нём нюансы, например:

  • если продавец передал объект в собственность, однако деньги от покупателя не получил деньги, то квартира возвращается продавцу;
  • если новый собственник не выплатил в полном объёме оговоренную сумму за переданную квартиру, то она опять же возвращается прежнему владельцу. И так далее.

Это самый эффективный способ защиты продавца, если сделка ещё не зарегистрирована. Если же зарегистрирована, то нужно оформить обратную сделку.

Расторжение по согласию сторон

До регистрации
После регистрации

Если новый собственник пока не зарегистрировал квартиру. то разорвать сделку можно регистрацией другого соглашения, которое должно:

*указывать на расторжение старых договоренностей

*указывать возвращение исполненного по ранее заключенному договору
Если обе стороны желают расторжения договора, то это возможно сделать, не обращаясь в суд. Хотя на практике обычно дело доходит до судебного разбирательства

В этом случае конфликт разрешается путём обоюдного согласия сторон, которое поможет избежать дальнейших сложностей
Нужно заметить, что сделка оспаривается в течение трёх лет с момента заключения

При отказе одной из сторон ставить подпись на соглашении нужно перед обращением в судебные органы попытаться решить проблему в досудебном порядке

 Для того, чтобы оформить соглашение о расторжении, нужно выполнить два пункта:

Пункт № 1– поступление предложения о расторжении


Если один участник сделки недоволен сложившимися обстоятельствами, то он вправе обратиться к другому участнику и предложить ему расторгнуть ранее заключенную сделку.

Основания расторжения договора купли-продажи недвижимости должны быть такими же, как указано выше. Предложение можно сделать, двумя способами:

А) устно,обратившись лично

Б) в письменном виде, составив и отослав второй стороне письмо по почте.

Пункт № 2– принятие совместного решения

Получивший предложение о расторжении договора должен не позже, чем в тридцатидневный срок ответить на полученное предложение. Потом возможны следующие варианты:

  • оба участника договариваются и вместе решают вопрос;
  • ответа от получателя предложения нет, и одна из сторон подаёт судебный иск;
  • ответ есть, но он отрицательный, и вновь следует обращение в судебные органы.
Читайте также  В каких размерах необходимо уплатить налог на имущество при наследовании по завещанию и без завещания

Причины расторжения

Чтобы заключенная ранее сделка перестала быть действительной, необходимо:

  • обе стороны должны достигнуть согласия и выразить его;
  • заключить соглашение о расторжении;
  • озвучить весомую причину, по которой аннулируются ранее достигнутые договоренности.

Внимание: в третьем пункте масса различных нюансов.

Весомой причиной обычно бывает следующее:

  • нарушение договора, приведшее к серьёзным последствиям;
  • не выполненные одним или обеими участниками обязательства;
  • у кого-то из участников (возможно, даже у обоих) сильно изменились обстоятельства.

Мнение экспертаАлександров Дмитрий ПетровичПрактикующий юрист с 15-летним стажем. Специализируется на семейном правеПо нормам ГК обе стороны могут без проблем расторгнуть незаключенный (не зарегистрированный в ЕГРН) договор.
Образец расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации

Выше уже было сказано – чтобы отменить  заключенный и зарегистрированный договор, требуется, чтобы в нём были чётко указаны все ситуации, в соответствии с которыми дозволяется прервать сделку. При расторжении договора возвратить переданное имущество нельзя.

По соглашению сторон

Однако обе стороны могут добиться прекращения действия зарегистрированного контракта, просто договорившись между собой. Оба человека, участвовавшие в сделке, расторгают договор купли-продажи и согласовывают, как будут возвращать друг другу деньги и недвижимость.

После  составления соглашения сделка считается расторгнутой.

В одностороннем порядке


Если желание расторгнуть сделку появилось только у одного из участников сделки, то следует договориться со вторым участником без применения суда, заключив с ним досудебное соглашение. Для этого нужно поговорить лично или отправить письменную просьбу. Если же она не будет удовлетворена, то в таком случае можно подать иск в судебные органы.

Расторгнуть договор нельзя просто так, для этого должны быть существенные обстоятельства. Таковыми считается:

  • непроизведённая или неполная уплата стоимости;
  • присутствие на купленной жилплощади прописанных людей;
  • если один из участников сделки недееспособный;
  • сделка была совершена в принудительном порядке.

Оплату нужно подтвердить следующими документами:

  • выпиской из банка;
  • собственноручно составленной распиской;
  • квитанцией, которая могла бы подтвердить оплату в кассе и другими документами.

Если положенная денежная сумма была не перечислена и оплата за объект не поступила, то продавец  может потребовать расторжения договорных отношений и прекращения сделки.
Признание документа недействительным

Расторжение заключенного и зарегистрированного договора купли-продажи объекта недвижимости и факт признания его недействительным различны между собой. Прежде всего в плане правовых последствий. Так, если договор  признан недействительным, то его выполнение входит в противоречие  с действующим законодательством.

Недействительным документ купли-продажи признаётся когда:

  • документ противоречит действующему законодательству и нарушает закон;
  • одна из сторон частично дееспособна или недееспособна совсем;
  • один из участников находился в состоянии аффекта при подписании договора;
  • одна из сторон не достигла совершеннолетия;
  • человек подписал документ в принудительном порядке под влиянием силы, обмана и так далее.

Также договор расторгается, если существенно изменились обстоятельства, и возникла ситуация, когда обеим участникам невыгодно соблюдать указанные в договоре условия.

Ситуация считается таковой, если она:

  • возникла неожиданно;
  • непреодолима;
  • нанесла большой ущерб одной из сторон;
  • влияет на интересы обоих участников.

При наличии всех этих признаков ситуация признаётся существенной.

Возникающие сложности

Уже было сказано: продавцу, чтобы возвратить квартиру, нужно подать иск с требованием о возврате.

Но для избегания долгого судебного процесса следует сразу прописать в договоре пункт, что при расторжении договора имущество возвращается.

В договоре есть пункт, согласно которому покупатель после регистрации документа отдаёт денежные средства.

В иске можно обозначить требование о возврате покупателем денег.

Статья 395 Гражданского кодекса гарантирует кроме оплаты также компенсацию морального вреда и всех расходов, понесённых на судебные разбирательства.

Чтобы не возникали спорные ситуации, в документе следует обозначить чёткие условия, при которых договор прекращает действие.

Читайте также  Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей

Благодаря этим условиям договор через суд расторгается быстро. Важны и формулировки, прописанные в документе.

Допустим, в договоре сказано: передача объекта должна быть выполнена продавцом в «разумные сроки». Однако в Гражданском кодексе этой «разумности» нет чёткого определения, поэтому лучше обозначить даты конкретно.

Значит, расторгая договор по взаимному согласию следует регистрировать также заключаемое между сторонами соглашение.

Также есть такой нюанс как требуемая продавцом частичная предоплата, которую нужно давать только в виде задатка.

Мнение экспертаАлександров Дмитрий ПетровичПрактикующий юрист с 15-летним стажем. Специализируется на семейном правеЧасто участники сделки пишут в договоре цену, которая немного ниже, чем на самом деле – это для того, чтобы уменьшить налог. При расторжении договора, составленного по поводу купли- продажи объекта недвижимости возвращается только сумма, указанная в договоре.
Важные нюансы и потенциальные осложнения

Как уже говорилось, многие про это забывают и им приходится долго отстаивать свои права через суд. Чтобы возвратить квартиру с помощью суда, нужно подать исковое заявление, в котором изложены требования. Просто признать сделку расторгнутой мало. Но многие про это забывают и им приходится разбираться через суд.

Чтобы избежать долгих судебных разбирательств, достаточно вписать в договор пункт, где указывается порядок:

  • расторжения договорных отношений;
  • возврат имущества прежнему владельцу.

Также есть ещё момент, с которым сталкиваются участники договора: в документе обозначено условие, что деньги покупатель отдаёт только после того регистрации собственности на него.

И случается —  покупатель уже получил собственность, однако денег не заплатил.  Столкнувшись с неуплатой, продавец вправе расторгнуть договор и потребовать возврата имущества. Однако для этого нужно потратить много времени и финансов.

Для экономии денег и времени нужно, подавая иск, указывать, чтобы покупатель выплатил деньги. Также можно потребовать возмещение морального вреда и потраченных на судебные процедуры денежных средств.

Лучше заранее обезопасить себя, указав в договоре ситуации, наступление которых прекращает действие документа.

Также вероятно возникновение нюансов при приобретении недвижимости после того, как была зарегистрирована ипотека. Оформляя ипотеку, также нужно регистрировать договор о банковском займе. Выходит, если расторжение договора купли-продажи жилья происходит по согласию обеих сторон, то соглашение об этом тоже нужно регистрировать.

Часты ситуации, когда покупатель при заключении договора даёт аванс. При расторжении эта сумма не возвращается, ведь теперь она официально принадлежит продавцу. Если же в договоре указана меньшая стоимость объекта, то после расторжения сделки возвращается лишь эта сумма.

Подведем итоги

Как видно, расторгнуть договор о купле-продаже недвижимости после его регистрации весьма и весьма непросто. Поэтому лучше, чтобы при совершении сделки присутствовал опытный специалист, которого стоит пригласить И перед оформлением договора необходимо изучить все подробности сделки, чтобы избежать возникающих нюансов.

Рейтинг автораАвтор статьиАлександров Дмитрий ПетровичПрактикующий юрист с 6-летним стажем. Специализируется на семейном правеНаписано статей84Об авторе

СледующаяЗащита прав потребителейОбразец заявления о возврате госпошлины в налоговую

Законы
Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке

Читать далее

Дарение
Особенности расторжения договора дарения

Читать далее

Аренда
Нюансы расторжения договора аренды нежилого помещения

Читать далее

Аренда
Образец расторжения договора аренды по соглашению участников

Читать далее

Законы
Соглашение о расторжении договора по соглашению сторон

Читать далее

Защита прав потребителей
Какие документы нужны для продажи дома

Читать далее

Отличная статья 0