Обременение на квартиру — что это?

На чтение9 мин.

Просмотров405

Обновлено
08.01.2020


Во время поиска жилья нужно смотреть, чтобы квартира была юридически чиста — отсутствовали наложенные обязательства и обременения, являющиеся помехой для вступления в право собственности и влекущие лишние траты. Что такое обременение, наложенное на квартиру, что из себя представляет, почему и когда накладывается, особенности приобретения-продажи жилья с обременением – это рассказывается в статье.

Содержание статьи

  • Обременение на квартиру — что это такое
  • Способы снять обременение с ипотечной квартиры в случае, если ипотека выплачена
  • Виды обременения недвижимости
    •  Ипотечное
    • Ограничение прав собственника по договору аренды
    •  Обременения, связанные с понятием сервитут
    • Ограничение прав при оформлении доверительного управления объектом
    • Обременение по договору ренты
    • Обременение опекой
    • Арест
  • Как наложить обременение на квартиру
    • Как снять обременение с квартиры
  •  Где и как проверить наличие обременения
  • Можно ли сдать в аренду квартиру с обременением
  • Можно ли продать недвижимость с обременением?
    • Какие документы понадобятся
    • Что означает обременение при покупке квартиры: правовые аспекты и риски для покупателя

Обременение на квартиру — что это такое

Обременение — это когда владельца недвижимости, собственником которой он является, ограничивают в правах. Согласно ст.209 Гражданского кодекса РФ право собственности — это возможность владеть объектом, пользоваться им и распоряжаться. Собственник не может распоряжаться своим жильём, когда на нём лежит обременение: он имеет возможность проживать на своей жилплощади, пускать в неё арендаторов, но не вправе продать, подарить либо завещать.

Обременение — одна из разновидностей ареста недвижимости вместе с имуществом. То есть, некоторые действия с помещением выполнить нельзя — вводится лимит.
Способы снять обременение с ипотечной квартиры в случае, если ипотека выплачена

В Федеральном законе №122 сказано: обременение – это условия, которые стесняют владельца жилья пользоваться и распоряжаться квартирой, порождая права третьих лиц. Как следствие, обременение на квартиру в числе прочего предполагает, что если с объектом была проведена какая-то операция или сделка, то кто-то третий может им ограниченно распоряжаться.

Мнение экспертаГолубев Денис ПетровичЮрист с 7-летним стажем. Специализация — гражданское право. Автор десятков статей в СМИДопустим, если оформить ипотеку под залог квартиры, то она оказывается будет принадлежать банку, поэтому ни продать, ни обменять жильё без одобрения залогодержателя нельзя. Часто  в роли ограничителей выступают помимо роме кредитных обязательств также решения суда или договоры, заключённые владельцем  с третьими лицами. 

Собственник может быть ограничен, если квартиру:

Статьи по теме (кликните, чтобы посмотреть)

  • Как подать жалобу в жилищную инспекцию?
  • Основания расторжения договора купли продажи недвижимости
  • Образец заявления о возврате госпошлины в налоговую
  • Начисление пени за просрочку коммунальных платежей
  • Закон о капитальном ремонте многоквартирных домов
  • Какие документы нужны для продажи дома
  • Можно ли оспорить дарственную на квартиру
  • отдали банку как ипотечный залог;
  • сдали в аренду;
  • посчитали сервитутом;
  • с жилья получают ренту;
  • арестовали.

Под защитой закона находятся также собственники, не достигшие совершеннолетия, поэтому обременение может быть наложено и органами опеки.
Виды обременения недвижимости
 Ипотечное

Если человек берёт ипотеку, оставляя в залог недвижимое имущество, то квартира играет роль залога, выступающего гарантом того, что кредитные деньги вернуться обратно в банк. Владелец возвращает займ, но продолжает проживать в квартире — она остаётся в его владении. Если займ своевременно возвращается, то ограничение снимается, и квартира находится в полном распоряжении собственника. Если же долг остаётся невыплаченным, то банк выставляет жилплощадь на продажу, чтобы возвратить кредитные деньги.

Читайте также  Закон о защите прав потребителей последняя редакция 2018

Ипотечное обременение образуется, когда на деньги, взятые в банке в кредит, покупают или строят жильё, продают новостройку либо вторичку в кредит, оформляя при этом обязательство залога
Ограничение прав собственника по договору аренды

Когда владелец жилья сдаёт его в аренду, то на некоторый срок уступает право пользоваться жилплощадью квартиросъёмщику. Пока действует арендный договор, квартиру можно продать, но арендатор вправе проживать в ней, пока не кончится срок арендного договора.

Жильё, в котором живут люди на правах аренды, нельзя сдавать кому-то другому и арендатору запрещено использовать его так, как он захочет.

Важно! Ограничения начинают действовать только тогда, когда будет составлен письменный договор об аренде
 Обременения, связанные с понятием сервитут

Что такое сервитут? Это подчинённое положение либо ограниченные права на объект, предоставляемый лицом, который не является владельцем.

Это понятие обычно употребляется, когда говорят о земельных отношениях, допустим, право проезда через участок соседа, направляясь к своему. Либо возможность проложить через соседский участок трубы или иные коммуникации. А в жилых помещениях этим словом называют проходную комнату.

Ограничение прав при оформлении доверительного управления объектом

Когда заключён договор на доверительное управление, собственник передаёт право управления жильём управляющему, не оформляя на него право собственности. Чтобы подобное соглашение стало действительным, документы нужно зарегистрировать у нотариуса.

Если квартира официально продана или куплена другим лицом, действие обременения прекращается, и оно становится недействительным.
Обременение по договору ренты

Рента – это когда права собственности на квартиру передаются другому лицу, а он за это регулярно платит деньги или оказывает какие-либо услуги. Бывает пожизненная рента либо пожизненное содержание, когда владельцу выплачивается какая-либо сумма, и вдобавок к этому оказывается помощь по дому либо осуществляется за ним уход. Согласно правилам договора, все права на квартиру после смерти владельца переходят к рентному кредитору.

Обременение опекой

Согласно законодательству владельцы недвижимости, не достигшие совершеннолетия в вопросах продажи их имущества, дополнительно защищены государством. К примеру, когда продаётся квартира, сотрудники органов опеки подумают, что нарушаются права нарушение прав несовершеннолетних собственников и прекратят сделку, наложив на неё арест. Однако, если будут доказательства, что у ребёнка появится жильё с такими же условиями, обременение снимут.

Арест

Если владелец не отдал взятый кредит или он подвергся аресту, то суд вправе наложить на квартиру обременение. И в том, и в другом случае действия должны согласовываться с судебной комиссией, имеющей полномочия решать, стоит ли конфисковывать имущество и продавать квартиру, чтобы с вырученных денег заплатить долги и иные издержки.

Мнение экспертаГолубев Денис ПетровичЮрист с 7-летним стажем. Специализация — гражданское право. Автор десятков статей в СМИНужно помнить: местные органы власти могут наложить обременение на реализацию домов, относящихся к историческим либо архитектурным памятникам. В случае признания дома аварийным жильцы лишены возможности продать в нём квартиры, потому что государство предоставит новые. Объекты, считающиеся достоянием культуры, охраняются законом и без согласования с соответствующими органами нельзя провести ни изменения, ни продажу.
Как наложить обременение на квартиру

Читайте также  Образец искового заявления о лишении родительских прав


Обременение может возникнуть не только потому, что накопились долги, или квартира была куплена(продана) Собственник вполне может наложить ограничения на действия, проводимые с квартирой. Арендодатели это часто делают для исключения возможности мошеннических действий, которые могут произвести квартиросъёмщики. Вдобавок обременение на жилплощадь налагают и наследники, чтобы имуществом не завладели другие родственники либо те, кто когда-то мог ознакомиться с документами на квартиру.

Для оформления ограничений нужно личное обращение в Росреестр, где нужно доказать, что такая процедура нужна.

Документы, которые необходимо предоставить:

  • паспорт заявителя(копия);
  • документ, подтверждающий права на владение квартирой;
  • кадастровый паспорт квартиры;
  • справка об открытии наследства.

Может быть затребовано согласие других людей, если обременение как-то влияет на их права. Допустим, супруги вместе покупали эту квартиру.

Для оформления обременения можно обратиться не только в Росреестр, но и в МФЦ — многофункциональный центр. Также необязательно личное обращение – можно просто отправить заявление с приложенными к нему документами почтой, только ожидание будет долгим.

Как снять обременение с квартиры

Чтобы снять обременения с квартиры, нужно устранить причины, послужившие причиной ограничений:

  • ипотечное — исчезает после того, как был уплачен долг;
  • судебное — по окончании судебной тяжбы, если подсудимого признали невиновным. Или было подано отдельное прошение о снятии;
  • рентное — по завершении договора ренты после того, как умрёт прежний владелец.

В остальных случаях — когда срок действия договора подтверждён документально.

 Где и как проверить наличие обременения

Чаще всего тем, наложено ли на квартиру обременение, интересуются будущие покупатели. Никому не нужны проблемы с арестованной или отданной в залог квартирой, поэтому для проверки чистоты будущего жилья нужно проверять жильё следующими способами.

Мнение экспертаГолубев Денис ПетровичЮрист с 7-летним стажем. Специализация — гражданское право. Автор десятков статей в СМИОбратится в государственный реестр, где регистрируют обременения на недвижимость, отданную в залог и переданное по договору ренты жильё.

Проверить, наложено ли ограничение в связи с арендой, посложнее, ведь факт аренды фиксируется только в договоре между владельцем и арендатором. Чтобы проверить, живут ли в квартире арендаторы, лучше сходить непосредственно по адресу либо поговорить с соседями.

За справкой о том, что недвижимость не является архитектурным или каким-либо другим памятником, стоит обратиться в администрацию района.

Проверить, не наложен ли на имущество арест, можно через интернет — достаточно зайти на сайт судебных приставов. Нужные сведения найдутся, если ввести фамилию-имя-отчество владельца и дату, когда он родился.

Важно! Общий реестр не содержит сведения о лицах, не указанных в договоре купли-продажи и не имеющие права владения. Это могут быть родственники или те, кто проживают в квартире, но отказались её приватизировать.

Самый распространённый способ проверки — запросить выписку из ЕГРН. В реестре постоянно отображается, когда у квартиры меняется собственник.

Можно ли сдать в аренду квартиру с обременением

На практике квартиры под обременением многие собственники успешно сдают.  Возможно пустить человека на квартиру, отданную банку в качестве залога по ипотеке. Только следует смотреть, указан ли в договоре пункт «с согласия залогодержателя».  Если нет, то необходимо запросить разрешение банка.

Читайте также  Способы получения гражданства в Сент-Китс и Невис

Единственный случай, когда сдача квартиры в аренду невозможна —  наложенное судом исключительное обременение. Тогда собственник лишён права ни распоряжаться жилплощадью, ни пользоваться ей.
Можно ли продать недвижимость с обременением?

Для продажи квартиры, находящейся под обременением, нужно смотреть какого вида ограничения на неё наложены:

  • чтобы продать жилплощадь, находящуюся в качестве залога, требуется разрешение кредитора;
  • реализовать рентную квартиру можно только с согласия того, кто получает ренту.

Только в двух случаях невозможно продать квартиру – это когда

  • она арестована;
  • запрещено совершать регистрационные действия.

Какие документы понадобятся

Нужно предоставить следующие документы:

  • договор купли и продаже, где указано обременение;
  • документы собственника квартиры, а также того, кто покупает;
  • передаточный акт;
  • выписка из домовой книги;
  • квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.

Дополнительные документы на квартиру под обременением

  • ипотекой — согласие кредитора;
  • рентой — заверенное нотариусом согласие лица, получающего ренту;
  • арестом — судебное решение, что ограничения снят;
  • совместной собственности — согласие других владельцев;
  • доверительным управлением — копия договора (оригинал, копия);
  • собственниками, не достигшими совершеннолетия — разрешение, выданное органами опеки.

Что означает обременение при покупке квартиры: правовые аспекты и риски для покупателя

Обязательства и риски нового владельца квартиры, находящейся под обременением:

  • новый владелец будет обязан банку, пока продавец согласно условиям договора купли-продажи не погасит задолженность из денег, полученных от покупателя;
  • существует возможность расторгнуть договор ренты и возвратить квартиру прежнему владельцу, при этом получающий ренту сохраняет право проживания в квартире;
  • о праве на жилплощадь могут заявить граждане, зарегистрированные в ней и жильцы, отсутствующие по причине службы в армии, находящиеся в местах лишения свободы и иных учреждениях;
  • если договор будет расторгнут, а сделка признана недействительной, то расходы, потраченные на оформление документов и иные издержки возможно вернуть, лишь обратившись в суд и доказав вину продавца;
  • наличие обременения может привести к непредвиденным расходам, допустим, придётся оплатить долги, реконструировать квартиру или выплатить неустойку квартиросъёмщикам.

Поэтому, совершая сделки с квартирой с обременением, нужно тщательно проверять документы, договор, заключённый продавцом с покупателем и условия соглашений. Чтобы не попасться на мошеннические уловки собственника квартиры, находящейся под обременением, лучше всего подбирать варианты и заключать сделку с помощью риелтора.

Рейтинг автораАвтор статьиГолубев Денис ПетровичЮрист с 7-летним стажем. Специализация — гражданское право. Автор десятков статей в СМИНаписано статей76Об авторе

СледующаяЗащита прав потребителейОбжалование постановления об административном правонарушении ГИБДД

Налоги в жилищном праве
Проверка квартиры на обременение

Читать далее

Налоги в жилищном праве
Как с квартиры снять обременение

Читать далее

Защита прав потребителей
Как рассчитать налог на квартиру

Читать далее

Отличная статья 0