Как происходит купля продажа квартиры

На чтение7 мин.

Просмотров331

Обновлено
02.11.2019

Данный документ является подтверждением факта передачи собственности в руки Покупателя от Продавца. В данном документе представлены основные и дополнительные последствия сделки и условия исполнения договора, которые вступают в силу после подписания документа о переходе права полного владения и использования.

Содержание статьи

  • Для чего нужно оформлять договор купли-продажи квартиры
  • Разновидности оформления
    • Через нотариуса
    • В агентстве
    • Самостоятельно
  • Требования к содержанию договора
  • Необходимые документы
  • Что необходимо проверить перед совершением сделки
  • Какие новые правила для продажи квартир в 2020 году
  • Пример расчета
  • Вывод

Для чего нужно оформлять договор купли-продажи квартиры


Договором купли-продажи признается сделка, отраженная в документальном выражении сторон. В договоре указано намерение продавца отдать в пользование и владение покупателю имущество. Приобретатель, в свою очередь, обязуется принять её и перевести средства на счет продавца.

Предметом договора может быть:

  • дома, квартиры, земельные участки,
  • вещи (воздушные суда, морские суда).

Разновидности оформления

В Гражданском кодексе РФ существует несколько видов ДКП:

  • Договор розничной купли-продажи

Договор, согласно которому Продавец продает в розницу объект для использования, не связанного с предпринимательской деятельностью. При этом необходимо указать наименование товара и его количество.

Статьи по теме (кликните, чтобы посмотреть)

  • Долевая и совместная собственность — отличия
  • Содержание и внешний вид кадастрового паспорта на квартиру, ЗУ
  • Внешний вид и содержание технического паспорта на квартиру
  • Как выглядит закладная на квартиру по ипотеке
  • Иск о разделе имущества супругов
  • Какой задаток берут при продаже квартиры, образец договора
  • Как и когда пишется расписка о задатке при покупке квартиры
  • Договор продажи объекта недвижимости

Договор должен быть заполнен в письменной форме. Обязательным является обозначение предмета договора, цена и перечень лиц, которые вправе пользоваться жилой недвижимостью с перечнем их прав. Важно указать кадастровый номер, адрес, категорию земель, цель использования и площадь.

  • Договор энергоснабжения

Согласно данному договору, энергоснабжающая организация подает потребителю энергию. Абонент, в свою очередь, обязуется:

— вносить плату за принятую энергию,

— соблюдать режим потребления энергии,

— обеспечивать безопасность эксплуатации.

  • Договор контрактации

Производитель продукции сельского хозяйства передает выращенную сельскохозяйственную продукцию лицу, осуществляющему переработку или продажу товара.

  • Договор поставки

Поставщик, осуществляющий предпринимательскую деятельность, передает товары покупателю для перепродажи или в иных целях, не связанных с личностными (использование дома и т. п.)

Читайте также  Перепланировка квартиры с чего начать оформление 2020

Главным отличием договора поставки является формат использования товара. Т. к. предмет договора приобретается для предпринимательской деятельности.

  • Договор продажи предприятия

Документ заключается в письменной форме, подлежащей государственной регистрации. Вступает в силу с момента подписания обеими сторонами. Продавец обязуется передать в полное владение и пользование предприятие, за исключением прав обязанностей.

Поставка товара заключается по заказу товаров или оказания услуг для государственных и муниципальных нужд, регулируется Федеральным законодательством № 44-ФЗ.

Через нотариуса

Обязательным обращением к нотариусу являются ситуации, когда:

  • продавец жилой недвижимости является несовершеннолетним,
  • предметом ДКП является доля в квартире,
  • продавцами выступают два собственника.

ВАЖНО! В случае деления целой квартиры между несколькими собственниками, заверение не требуется.
В агентстве

Агентства недвижимости предлагают обширный спектр услуг по поиску и продажи объекта недвижимости. Агенты берут на себя ответственность по проверке недвижимости на возможность совершения сделки. Благодаря их обширным знаниям агентства осуществляют сбор необходимых документов и обладают информацией о правильном составлении документа.

Агент возмещает свои расходы проведенных работ за счет комиссии, которую оплачивает клиент.
Самостоятельно

Если собственник не желает обращаться за помощью в агентства, провести процедуру передачи прав собственности можно самостоятельно. Для этого необходимо проверить следующие документы:

  • Документ, удостоверяющий личность собственника жилья,
  • Наличие справки об отсутствии коммунальных задолженностей,
  • Кадастровый паспорт на объект недвижимости,
  • Согласие второго супруга на продажу,
  • Справку из паспортного стола о снятии с учета всех прописанных лиц,
  • Выписку из ЕИРЦ, подтверждающую право собственности владельца недвижимостью,
  • Справку в местном ЕГРП об истории регистрационного учета в объекте недвижимости, о долгах или судебных решениях.
  • ВАЖНО! Получить подробную справку может любой, обратившийся с запросом.

    Образец бланка ДКП:

    СКАЧАТЬ образец договора купли-продажи квартиры
    Требования к содержанию договора

    Основные требования к содержанию договора собраны в Гражданском кодексе ст. 18 п. п. 1,2,18.

    Документ должен содержать следующее:

    • наименование сторон договора (паспортные

      данные, наименование и реквизиты документов, адрес фактического места жительства или регистрации),
    • необходимо точно указать место расположения объекта недвижимости, назначение объекта, площадь, и т. п.,
    • условия договора (цену за объект, порядок оплаты, право лиц использование и владение жилой площадью).

    Для физических лиц и индивидуальных предпринимателей обязательно указать:

    • ФИО
    • дату рождения,
    • наименование и реквизиты документов, удостоверяющих личность (паспорт или свидетельство о рождении лица, не достигшего 18 лет),
    • адрес регистрации,
    • реквизиты документов о регистрации предпринимателя без образования юридического лица.
    Читайте также  В каком размере и кому полагается обязательная доля в наследстве по завещанию

    Для юридических лиц:

    • полное наименование организации и организационно-правовую форму,
    • реквизиты,
    • место нахождения,
    • индивидуальный номер плательщика.

    Законодательством Рф принято решение о том, что нотариальное удостоверение договора недвижимого имущества не обязательно, но в случае, предусмотренном соглашением сторон, может быть нотариально удостоверен.
    Необходимые документы

    Для того чтобы сократить время на процесс передачи прав собственности, следует собрать правильный пакет документов.

    В такой пакет входит:

  • Документ, удостоверяющий личность (паспорт, свидетельство о рождении, если один из участников сделки не достиг 18-летнего возраста),
  • Документ, подтверждающий право собственности,
  • Разрешение органов опеки или попечительства, при условии, что собственник несовершеннолетний или недееспособный,
  • Согласие второго супруга на регистрационные действия,
  • Договор купли-продажи,
  • Технический паспорт жилого помещения,
  • Выписка из ЕГРН,
  • Справки,
  • Доверенность при необходимости.
  • Другие документы при необходимости.
  • Этот перечень может меняться в зависимости состава действующих лиц и причины перехода права собственности. Предоставляются оригиналы и копии всех документов.
    Что необходимо проверить перед совершением сделки

    Перед приобретением жилой недвижимости необходимо проверить его предмет:

    • Обременений,
    • Судебный разбирательств,
    • Наличие исполнительных производств,
    • На разрешение органов опеки, если зарегистрированных несовершеннолетних лиц,
    • На справку о психическом состоянии собственника,
    • На доверенность представителя собственника при необходимости,
    • На согласие второго супруга при необходимости,
    • На согласие экс-супруга при необходимости.

    Согласно ст. 556 ГК РФ передача жилой недвижимости осуществляются по средствам передаточного акта или иному документу о передаче.
    Какие новые правила для продажи квартир в 2020 году

    С 2020 года введены новые правила и порядок уплаты налога от продажи недвижимости. Согласно этим нововведениям, возникли обстоятельства, при которых существенно снизился или вовсе не следует платить налог.

    В рамках ст. 224 НК РФ, налог на реализацию недвижимости нерезидентам России составляет 30% от полученной продавцом суммы.

    Мнение экспертаКостенко Тамара ПавловнаАдвокат с 10-летним стажем. Автор множества статей, преподаватель ПраваТеперь налог рассчитывается на доходы физических лиц при продаже жилой недвижимости не только из суммы, полученной от продажи, но и с учетом кадастровой стоимости. В случае реализации недвижимости по цене ниже его рыночной стоимости и менее 70% от кадастровой стоимости, то расчет налога будет следующим: 0,7 х кадастровую стоимость объекта сделки.

    НДФЛ облагает только фактически полученную прибыль – разница между первоначальной стоимостью недвижимости и конечной ценой реализации.

    Читайте также  Образец ходатайства о назначении судебной экспертизы в гражданском процессе

    Случаи, когда не требуется уплата налога:

  • Взаимозачет налога при продаже и покупке недвижимости,
  • По истечении минимального периода владения в течение 3 или 5 лет,
  • Если первоначальная стоимость недвижимости равна его цене реализации.
  • Случаи, когда возможно сократить расходы по уплате налога от продажи:

  • Получение имущественного вычета, который может достигать 1 миллиона рублей,
  • Оформление обязательств на разницу между ценой покупки недвижимости и ценой продажи.
  • Пример расчета

    Сидоров А. И. в феврале 2016 года приобрел недвижимость стоимостью 7 200 000, в конце 2017 года он продал ее по цене 8 500 000.

    Налоговый вычет рассчитывается:

    (8 500 000 – 1 000 000)/ 100% х 13% = 975 000 рублей.

    Где:

    — 1 000 000 рублей – максимальный размер имущественного вычета

    — 100% — размер стоимости жилого помещения в процентах

    — 13% — НДФЛ, подлежащий уплате.

    Налоговый вычет по принципу «доход минус расход» будет рассчитан следующим образом:

    (8 500 000 – 7 200 000) / 100 х 13% = 169 000 рублей.

    Вывод

    Главное в процессе передачи прав собственности является правильное оформление ДКП. Так же важно учесть обстоятельства сделки и проверить приобретаемую жилплощадь на предмет обременений во избежание неприятных ситуаций. Сократить время и совершить качественную сделку вам поможет профессиональная помощь юриста или нотариуса.

    Рейтинг автораАвтор статьиКостенко Тамара ПавловнаАдвокат с 10-летним стажем. Автор множества статей, преподаватель ПраваНаписано статей64Об авторе

    СледующаяДоля в квартиреОтказ от доли в квартире

    Продажа
    Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей

    Читать далее

    Доля в квартире
    Продажа и дарение долевой собственности в 2020 году

    Читать далее

    Загранпаспорт: подробный гид 2019 года
    Как происходит выдача старого образца загранпаспорта

    Читать далее

    Военная ипотека
    Каким образом происходит приравнивание военной ипотеки с гражданской

    Читать далее

    Доля в квартире
    Бланк и образец составления договора мены квартиры

    Читать далее

    Налоги в жилищном праве
    Как рассчитывается налог с продажи квартиры

    Читать далее

    Отличная статья 0